16358次点击，56人设置提醒，0人报名。 2026年5月15日上午10点，京东法拍页面上，这个起拍价19.68亿元的南京河西“地王”项目，在万众瞩目中悄然流拍。 超过1.6万人的围观，却换不来一个真正的买家，这块被南京人惦记了18年的黄金宝地，在第一次公开亮相时，遭遇了最寂静的回应。
这块地的正式名称是“原奥体苏宁广场项目”，它位于河西大街与江东南路交汇的十字路口，正对着南京国金中心IFC和华采天地，距离地铁2号线与10号线的元通站仅一步之遥。 在南京，这里被称作“元通商圈”，是河西CBD无可争议的心脏。
时间回到2008年，苏宁置业以4.29亿元拿下这块地时，河西还是一片正在崛起的希望之地。 项目最初的规划是建造一座高达419.8米、共99层的摩天大楼，它被寄予厚望，要成为“江苏第一高楼”。 2017年，恒大加入，与苏宁联手开发，项目一度更名为“苏宁恒大中心”。
然而，规划的蓝图终究停留在了纸上。 随着苏宁和恒大两大巨头先后陷入严重的债务危机，这个庞大的工程在2020年左右彻底停工。 巨大的基坑逐渐积满雨水，被网友无奈地戏称为“河西最大养鱼塘”。 到了2023年，为了安全和市容，这个深坑被回填，铺上草皮，变成了一个临时的街角公园。
此次法拍，评估机构给出的总价是28.11亿元，而19.68亿元的起拍价相当于打了七折。 但即便如此“优惠”，也未能吸引到一位竞拍者。 仔细看拍卖条款会发现，这19.68亿里，有5.026亿元是那个已经回填的基坑的估值。
这意味着，任何接盘者首先要为这个“土坑”支付5个亿，然后还得再投入巨额资金，把它重新挖开，重新设计报建。 这笔钱几乎成了沉没成本。 此外，项目11.3的超高容积率，意味着它必须建成400米级的超高层综合体，开发难度和资金需求如同无底洞。
更棘手的是隐藏在项目背后的复杂债权债务关系。 苏宁系的债务重组涉及2387亿元，创始人张近东已押上全部身家。 恒大集团的总负债规模超过2.44万亿元，其创始人许家印也已认罪。 接盘这个项目，意味着要梳理清楚两家出险巨头留下的历史纠纷，这无疑是一个巨大的风险黑洞。
与项目的沉寂形成鲜明对比的，是它周边元通商圈日益高涨的繁华。 一路之隔的南京国金中心IFC在2025年正式开业，首年销售额就突破了30亿元。 正在加紧装修的“德基时刻”商场，也计划在今年6月开门迎客。
从主打家庭客群的华采天地，到营造松弛感的金陵天地，元通商圈已经形成了“高奢零售+首进潮流+精致餐饮”的成熟商业矩阵。 这里双地铁交汇，地下空间全部贯通，豪宅林立，是南京当下最具“顶流”气质的商圈之一。
一边是商圈内人流如织、高端商业体接连落子，另一边却是核心十字路口一块荒废了十八年的土地。 这种极致的反差，构成了南京城市图景中一个独特的现象。 业内普遍认为，这块地本身的价值毋庸置疑，它欠缺的从来不是地段。
问题的核心在于市场的逻辑已经彻底改变。 过去，房企敢于争夺“地王”、建造超高层地标，是相信它们能成为融资的工具和品牌的象征，可以通过高周转快速回笼资金。 但在当前的市场环境下，商业和办公物业供应过剩，销售去化缓慢，如此庞大的综合体项目更像一个沉重的资金包袱。
所有潜在的买家都在算一笔账：投入数十亿资金，面对极高的开发难度和复杂的历史遗留问题，去建设一个充满不确定性的商业地标，是否还是一件划算的生意？ 答案显然是否定的。 活下去，追求安全和确定的回报，成为当下房企更首要的任务。
因此，尽管有超过1.6万人在网络上围观了这场拍卖，但最终没有一家企业愿意缴纳1.5亿元的保证金，去扣动这个充满风险的扳机。 这种集体的冷静与克制，或许比任何喧嚣的竞价都更能说明问题。
关于这块地的未来，市场上不乏讨论。 一种声音认为，其最大的价值在于无与伦比的地段，如果能调整规划，转为开发高端住宅，以河西中片区新房长期断供、地价屡创新高的现状，很可能成为现象级的豪宅项目。 但这涉及到复杂的规划变更程序，并非易事。
根据司法拍卖的惯例，一拍流拍后，项目通常会进入二拍，并且起拍价会进一步降低。 价格的下调是否会吸引到有实力且愿意冒险的“白衣骑士”？ 这仍然是一个未知数。 这块土地的故事，似乎还远未到写下终章的時刻。
一块土地，见证了一个行业的狂热与理性，也映射出一座城市在成长中的得与失。 当围观者的好奇散去，它依然静静地躺在那里，等待着属于它的，那个能与新时代对话的答案。
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